不動産をお持ちの方へ

自己破産申立を決意した場合、財産はできるだけそのままの状態にして破産管財人に引き継いでもらうのが原則です。
ですので、自己破産申立前に売却しなければならないということはありません。

ですが、自己破産申立費用を支払うことができない、あるいは、自由財産として９９万円の現金を手元に残せるので、売却代金の中から９９万円の現金を作って手元に残したいなどの理由で申立前の売却を希望することがあります。
財産はそのまま引き継ぐのが原則ではありますが、売却することについて合理的な理由があれば申立前に売却してもよいと考えます。

ただし、申立前に売却する場合は以下の点に注意してください。
一つは、安く売却しないことです。支払ができない状態にあるときに財産を安く売却するというのは財産を減少させる行為であり、債権者の利益に反します。このことから破産管財人から詐害行為否認がされて売買の効力が否定される可能性があります。 もう一つは、売却代金の使途が明確であり、かつ合理的であることが必要です。
売却代金が適正であっても、その売却代金の使い道が不明確である場合、財産隠しのための売却であると評価される可能性があります。そのような場合も破産管財人から否認権行使されて売買の効力が否定される可能性があります

破産手続が始まったら財産の管理処分権は破産管財人に移ります。ですが破産管財人による任意売却が成立するまでの間は家に住んでいても特に問題となることはありません。

破産手続が始まってもすぐに不動産競売が始まりません。
不動産競売は、不動産に抵当権をつけている抵当権者が裁判所に競売の申立をすれば手続が始まります。
ですが、破産手続が始まっただけで、すぐに競売の申立をすることはあまりなく、任意売却が成立するかどうかを検討するのが通常になっています

任意売却というのは、破産管財人が抵当権者に売却代金の中から一定金額を支払うことの見返りとして抵当権を抹消するよう求め、抵当権者がこれに応じることによって抵当権がついた不動産を処分する方法です。
抵当権者は債権の全額回収にならないこともあるのですが、競売手続をとった場合よりも高く売却できることが通常であること、競売手続をとった場合よりも早く債権回収ができることなどのメリットがあることから、抵当権者は競売手続をとるよりも前に任意売却ができないかどうかを検討するのが通常です。

抵当権者との交渉で売却代金の中から一定金額を支払って抵当権を抹消してもらうものです。ですので抵当権者が了解さえすれば、売却額より債務額が上回るオーバーローンでも任意売却をすることができます。

破産管財人と抵当権者との交渉にもよりますが、通常は売却代金の中から引っ越し代を出してもらうことができます。これにより円滑に引っ越しをすることが可能となります。 があります。

破産管財人は任意売却をすることによって債権者の配当の原資となる財産を作ろうとしているのです。明渡を拒むのは破産管財人の管財業務への妨害ということになり免責不許可事由になる可能性もあります。
ですので破産管財人が任意売却をして財産を作ろうとしている時は、破産者はこれに従うのが賢明です。

抵当権者が抵当権に基づいて競売申立をするのが原則ですが、この場合でも任意売却を成立させることもできます。

買受人が裁判所に代金を納付した時点で不動産の所有権が買受人に移ります。これ以降も破産者が家に住んでいる場合は、所有者となった買受人から見ると不法占拠者ということになりますので明渡が求められます。ですので買受人の代金納付前までに引っ越しをした方がよいことになります。

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