事務所・店舗の賃貸借契約

賃貸借契約の賃借人が破産した場合、破産管財人は契約を継続するか解除するかを選択することができると定められています。
契約を継続することを選択した場合は、破産手続開始後の賃料は財団債権といって破産管財人が最優先で支払うべき債権となります。
しかし、破産管財人が継続を選択するのは、しばらく仕掛品のままよりも製品を完成させた方た高く売れるなど事業を継続した方が債権者の配当の元となる財産（「破産財団」といいます）を増やすことになるような例外的な場合であり、解除を選択するのが通常です。解除しないと破産後の賃料が財団債権となってしまい配当の元となる財産を減らすことになってしまうからです。
ということは、破産者が事業継続を希望したとしても、破産管財人は破産者の都合を考えて賃貸借契約の継続を選択してくれることは考えられないということになってしまいます。 なので、事業継続を希望する場合は、一旦、大家さんと破産管財人との間で賃貸借契約を終了させて、あらたに大家さんとの間で賃貸借契約を締結するような処理が必要となってきます。
そうすると、大家さんとの間であらたに賃貸借契約を結ぶことを了承してもらえるかが問題となってきます。
これは大家さん次第としか言いようがないのですが、これまで賃料を遅滞したことがないとか、遅滞したとしても遅滞が解消されているとか、遅滞が軽微で遅滞がなくなる見込みがあるというような場合は新たな賃貸借契約を了承してもらえることが多いのではないかと思います。 仮に大家さんが賃貸借契約の継続を了承してくれない場合は、店舗や事務所の中の物を引き払って明け渡す必要がでてきます。この破産管財人が管理している財産が沢山あれば、そこから明け渡し費用を出すことには問題がないことになりますが、明け渡し費用を捻出することができないケースが多いです。そうすると本来は賃借人が負担すべき明け渡し費用を大家さんがかぶることになってしまいます。ですので賃料の滞納額が大きいとか大家さんと険悪な関係になっているような場合でない限り、大家さんは新たな賃貸借契約を結ぶことを了承してくれるものと思われます。
なお、自分の住まいの賃貸借契約の敷金は東京地方裁判所では処分の必要がない財産として取り扱っていますが、事務所や店舗の敷金や保証金の場合は原則に戻って破産管財人の処分対象となる財産にあたります。
ですので、事業継続を希望する場合はこの敷金や保証金と同じ金額を、破産管財人の処分対象とならない財産の中から用意するか知人からの援助で用意するということが必要となってきます。

自己破産に強い福本法律事務所は，無料相談を行っています。
お気軽にお電話ください。